Ondanks record aan beschikbaar kapitaal zal aanbod huurwoningen niet voldoende stijgen

Tekort aan betaalbare huurwoningen niet opgelost in 2020
Uit berekeningen van ABF Research komt naar voren dat het bouwvolume tot 2020 circa 125.000 huurwoningen zal bedragen. Het betreft circa 85.000 woningen in de sociale sector. Daarnaast zal privaat kapitaal noodzakelijk zijn voor de realisatie van 40.000 woningen voor het geliberaliseerde huursegment. Door de groei van het aantal huishoudens in Nederland is dit geprognosticeerde bouwvolume, met name in de stedelijke agglomeraties, onvoldoende om de oplopende tekorten aan betaalbare huurwoningen tegen te gaan. Hierdoor zal het aantal huishoudens dat suboptimaal woont verder toenemen. Het is overigens de vraag of het geprognosticeerde volume behaald gaat worden. Uit cijfers van het CBS blijkt dat het aantal afgegeven nieuwbouwvergunningen aan corporaties tot een historisch dieptepunt is gedaald naar circa 6.000 woningen in 2014. Ook lijken pensioenfondsen onvoldoende nieuwe huurwoningen te kunnen verwerven boven de liberalisatiegrens.

Ook in 2015 recordbedrag beschikbaar
Voor 2015 geven Nederlandse pensioenfondsen aan een bedrag van meer dan 1.5 miljard euro beschikbaar te hebben om te investeren in nieuwbouw huurwoningen. Nederlandse particuliere beleggers focussen met name op bestaande woningen en hebben ruim 1 miljard euro beschikbaar voor 2015. Naar verwachting is er vanuit het buitenland circa 3 miljard euro beschikbaar. Niet eerder was er zoveel kapitaal beschikbaar voor investeringen in huurwoningen.

Marijn Snijders, directeur Capital Value: “Voor de Nederlandse woningmarkt is het positief dat naast de Nederlandse investeerders ook zoveel buitenlandse beleggers bereid zijn om huurwoningen aan te kopen. Hierdoor zien we ook steeds meer buitenlandse banken die interesse hebben in de financiering van woningen. Eerder onderzoek toonde al een groeiende interesse van Duitse banken aan. We zien nu ook dat banken uit andere landen toetreden op de Nederlandse markt. Hierdoor zal een pluriforme financieringsmarkt ontstaan, wat een gezonde ontwikkeling is voor de Nederlandse woningmarkt”.

Mismatch dreigt; voldoende product ontbreekt
De afgelopen jaren is gebleken dat een deel van het beschikbare bedrag van Nederlandse pensioenfondsen niet is geinvesteerd bij gebrek aan voldoende product. Deze investeerders zijn de belangrijkste aanjager op de nieuwbouw huurwoningmarkt boven de liberalisatiegrens. In 2013 en 2014 konden pensioenfondsen op jaarbasis slechts 3.500-4.000 woningen toevoegen. Hierdoor is in totaal circa 650 miljoen euro beschikbaar kapitaal niet aangewend. Dat het totale beschikbare kapitaal voor 2015 aangewend kan worden is eveneens niet waarschijnlijk. De bouwsector en gemeenten focussen zich teveel op het bouwen van koopwoningen nu de markt weer aantrekt. Het is daarom de vraag of zonder extra maatregelen van gemeenten en marktpartijen de geprognosticeerde bouwopgave van 40.000 huurwoningen voor het geliberaliseerde segment (circa 8.000 woningen op jaarbasis) over vijf jaar behaald zal worden.

Beleggers positief over samenwerking met corporaties
De meerderheid van de ondervraagde pensioenfondsen (89%) is positief over de samenwerking met corporaties en wil deze samenwerking graag intensiveren. Dit kan een positieve bijdrage leveren aan corporaties die ouder bezit willen verkopen om middelen vrij te maken voor nieuwe sociale huurwoningen. Circa 30% van de ondervraagde corporaties geeft aan complexen te willen gaan verkopen waarbij 64% aangeeft dit te willen doen om nieuwe investeringen in sociale huurwoningen mogelijk te maken. Corporaties ponden daarnaast op jaarbasis circa 15.000 woningen uit en geven aan de verkoop aan eigenaar-bewoners de komende jaren verder te willen intensiveren.

Belangrijke rol voor gemeenten, ontwikkelaars en bouwers
Om voldoende aanbod te creëren is een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten. Door kritisch te kijken naar de grondprijzen kunnen zij marktpartijen stimuleren om in nieuwbouwplannen ook huurwoningen te betrekken. Daarnaast kunnen zij zich positief opstellen bij de verkoop van corporatiebezit en zo corporaties de kans geven te investeren in nieuwe sociale huurwoningen. Ontwikkelaars en bouwers spelen een essentiële rol door de focus niet alleen te leggen op koopwoningen, maar op inventieve wijze te trachten de komende jaren voldoende duurzame en betaalbare huurwoningen te realiseren.

Kees van Harten, directeur Capital Value: “Er is nog nooit zoveel kapitaal beschikbaar geweest voor investeringen in huurwoningen. Er ligt een collectieve verantwoordelijk van gemeenten, beleggers, bouwsector, en corporaties om ervoor te zorgen dat dit kapitaal ook aangewend kan worden. Bij onvoldoende aanbod op de markt bestaat het risico dat beleggers zich op alternatieve mogelijkheden gaan oriënteren.” 

Op 3 maart a.s. zal Capital Value de resultaten presenteren van het onderzoek onder internationale beleggers.